開店、創業做生意，聽起來很簡單，但真的有許多的眉角！UR HOUSE每年經手上千名想要創業的業主，
從中也觀察並總結出開店、創業需要注意的重點。
UR HOUSE以專業房地產業者的角度，將創業/做生意找空間時，需要注意的重點整理後，逐篇建構了這個懶人包。
希望能夠協助在事業拓展階段，需要空間租賃的您。
| 目錄 |
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一、開業前的準備 二、台北各行政區商業空間概況 三、如何挑選台北市的店面？ 四、如何挑選台北市的辦公室？ |
一、開業前的準備
（ㄧ）租辦公室/店面前，需要準備哪些文件/手續？
| 文件/手續檢核表 | |
| 文件/手續類型 | 說明 |
| 身分證明文件 |
個人：有效的身份證或護照。 |
| 公司相關文件（企業租賃時） | 公司變更事項登記表(營業登記證)、統一編號證明、公司章程 或 其他相關文件。 |
| 財務證明文件 | 銀行流水帳單 或 財務報表，證明支付租金的能力。 |
| 租賃合約草案 | 通常由出租人 或 出租人的代理人提供。 |
| 租賃條件備忘錄 | 包括租金、租期、押金、維修責任、提前終止條款等。 |
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（二）租辦公室/店面做生意的8大隱形成本！
| 8大隱形成本 | |
| 項目 | 說明 |
| 初始設立成本 | 包括公司註冊費用、投入資本額、法律和會計顧問費...等。 |
| 稅務相關成本 | 涉及營業稅、營所稅和其他作為承租人義務應負擔之稅費。 |
| 基礎維護和運營成本 | 包括水電瓦斯費、網路和通訊費，以及保險...等費用。 |
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（三）租約簽訂前需注意的相關問題FAQ
Q1: 我應該如何確認出租人擁有出租物業的權利？
- A1: 您可以要求出租人提供房產所有權狀，以確認其對物業擁有合法的出租權利。
Q2: 租約中哪些條款是不可違反的？
- A2: ，依內政部所頒布的租賃契約，除出租人於租賃期間不得藉任何理由調漲租金、限制承租人申報租賃費用支出、承租人擅自變更用途、未經出租人同意轉租等。
Q3: 我應該如何處理押金問題？
- A3: 押金的金額、支付方式 和 退還條件應在租約中明確規定。一般來說，住宅不動產押金不應超過兩個月的租金，商用不動產則不在此限，依雙方約定為主。
Q4: 租約中對於維修責任的規定應如何處理？
- A4: 租約應清楚劃分出租人 和 承租人的維修責任。通常，出租人負責結構損壞的維修，而承租人負責所造成之損壞 及 日常維護。
二、台北各行政區租金概況
產業聚落：政府機關、文教機構
區域特色：擁有多處歷史文化地標，如中正紀念堂（自由廣場）...等
租金範圍：中～高
🔎我想看中正區物件
產業聚落：日商外企、商業辦公、精品零售
區域特色：時尚購物區
租金範圍：中～高，日商最愛。
🔎我想看中山區物件
產業聚落：金融業、高科技公司
區域特色：台北最繁華的商業和住宅區，如敦化南路、東區。
租金範圍：高
🔎我想看大安區物件
產業聚落：商業辦公、金融業
區域特色：台北101、世貿中心
租金範圍：高
🔎我想看信義區物件
產業聚落：教育機構、文化機構
區域特色：士林夜市、國立故宮博物院
租金範圍：中
🔎我想看士林區物件
產業聚落：高科技產業、資訊科技
區域特色：內湖科技園區
租金範圍：中
🔎我想看內湖區物件
產業聚落：科技研發、展覽業
區域特色：南港展覽館、科學園區
租金範圍：中
🔎我想看南港區物件
三、如何挑選台北市的店面？
（一）台北熱門商圈概要
| 信義計畫區 | |
| 特色與重點 | 周邊百貨林立，高消費力以品牌性旗艦店、娛樂性 服務業為多數， |
| 租金概況 | 租金單坪租金落在約$14,000~30,000(看區域位置 及 店效、面向)， 亦有部分商場為保底抽成的方式。 |
| 北醫商圈 | |
| 特色與重點 |
嘉興街、吳興街、莊敬路周圍 餐飲小吃聚集， |
| 參考租金範圍 | 單坪租金約$2,000-$4,000 |
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東區 |
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| 特色與重點 |
北市日韓潮牌、快時尚商圈，服飾、餐飲、零售百業皆適合。 |
| 參考租金範圍 | 單坪租金約$4,000-1,2000， 仍會依店面位置有不同的租金行情。 (三角窗、獨棟透天、大面寬、室內挑高等) |
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信義安和商圈 |
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| 特色與重點 |
住商混和區，鄰近通化夜市，緊鄰信義區 |
| 參考租金範圍 | 單坪租金約 $4,000-$8,000 |
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永康商圈 |
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| 特色與重點 |
觀光觀人潮多！疫情結束後迅速呈現滿租狀態！ |
| 參考租金範圍 |
租金單價約$3,500-$7,000 仍會依店面位置有不同的租金行情。 |
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南西商圈 |
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| 特色與重點 |
2024台北最熱鬧的商圈之一！ |
| 參考租金範圍 |
單坪租金約$4000-$15,000仍會依店面位置有不同的租金行情。 |
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（二）如何挑選店面？
當您考慮租賃店面時，了解不同類型店面的特色和選擇店面的關鍵重點至關重要。
1.不同類型店面的特色：
- 商圈、夜市型店面（如師大夜市、士林夜市等）：
- 特色：高人流量，吸引本地和觀光客，但租金較高。餐飲業者需考慮競爭程度。
- 商業區（如台北車站、信義計畫區等）：
- 特色：人流量大，消費能力涵蓋廣泛範圍。
- 住宅區（如民生社區、天母等）：
- 特色：人流量較少，需依靠品牌特色吸引顧客，消費能力較高，適合有經驗的連鎖品牌。
- 住商混和區（如南京東路沿線、松江路沿線等）：
- 特色：白天以辦公人潮為主，晚上及周末人潮減少，適合餐飲業。
2.選店面的關鍵重點：
- 地段、商圈特性、人潮流量。
- 土地使用分區及使用執照用途，是否符合業務需求。
- 店面室內空間分布、招牌能見度。
- 店面尺寸規格（面寬、樓板高度）。
延伸閱讀：店面出租6重點，掌握租店面的租金、簽約眉眉角角！(2024年最新版)
3.裝潢修繕權責與免租裝潢期：
- 結構性問題由出租人負責修繕，裝潢引起的問題由承租人負責。
- 租賃初期通常有免租裝潢期，允許承租人進行室內裝潢，免租期長短視情況而定。
（三）租賃流程
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承租方 |
出租方 |
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（四）租賃店面常見問題
Q1.防空避難室可不可以使用
A1.基本上不能是營業主要空間，不能擺放固定物，可以擺放可移動物品，如果有消防檢查會需要可排除活動物
Q2若遇到違建我該怎麼處理
A2.民國82年以前的違建台北市都是緩拆，基本上不用擔心，但是在裝潢跟修繕上面要特別小心，不能破壞到外觀，要讓外觀跟空拍圖照下來的一樣。
Q3.我要租這間店面要怎麼知道我可不可以合法使用
A3.首先需要知道您要登記的行業別，再去確認土地使用分區 及 使用執照上是不是有特別規定的條件或需要變更使用用途。
Q4.我是不是租店面都會有免租金的裝潢期?都會給多久?
A4.原則上沒有規定出租人一定要給我們免租的時間，只是大部分的出租人都會提供免租金裝潢期，讓承租人可以在裝潢時間不用有租金支出的問題。時間長短主要按照坪數大小、交屋狀況、行業別會有不同的條件。
Q5.請問常常聽到的含稅是哪些稅 ? 是我要去繳嗎 ?
A5.主要租賃會產生的稅務分為兩種第一種是出租人是自然人的租賃所得稅(預扣繳10%)、二代健保(2.11%)，承租人是扣稅義務人，這個稅是需要由承租人幫出租人代為繳納；第二種是出租人是法人會有的營業稅(5%)這個是會含在租金一併給出租人
四、如何挑選台北市的辦公室？
（一）台北熱門辦公區概要
台北市商業區辦公大樓，主要分布在幾個商圈，以市民大道劃分為南北兩大區塊，更以南京東路(大同、中山及松山區) 及 忠孝東路(中正、大安和信義區)為主軸擴散。
| 中山南西、晶華商圈 | |
| 產業類型 |
1.捷運線西側以傳統產業進出口貿易的產業為主，包含舶來品、布疋批發、橡塑膠、化工原物料、汽機車零件批發為主； 2.捷運線東側為中山區，也是近幾年百貨零售服飾業、美容美髮業者及藝術文創產業，中山北路則是金融業與飯店住宿業，爭搶進駐的一級戰區。 |
| 租金概況 |
區域行情從住辦約1,200元/坪~頂級純辦約3,600元/坪 |
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| 松江南京商圈 | |
| 產業類型 |
傳產、日商及旅遊業和金融保險業。 |
| 租金概況 |
區域行情從住辦約1,400元/坪~頂級純辦約3,800元/坪 |
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| 南京復興、民生敦北商圈 | |
| 產業類型 |
大型壽險、金控及建築相關企業 |
| 租金概況 |
區域行情從住辦約1,600元/坪~頂級純辦約3800元/坪 |
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| 台北車站商圈 | |
| 產業類型 |
運輸業、批發零售業及飯店業，休閒服務業 |
| 租金概況 |
區域行情從住辦約1,400元/坪~頂級純辦約3800元/坪 |
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| 善導寺、忠孝新生 | |
| 產業類型 |
科技軟體資訊業、3C科技業 |
| 租金概況 |
區域行情從住辦約1,600元/坪~頂級純辦約3,500元/坪 |
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| 忠孝敦化(東區) | |
| 產業類型 |
高級服飾業、高端美容醫美產業 |
| 租金概況 |
從住辦約1,600元/坪~純辦約3,000元/坪 |
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| 信義計畫區 | |
| 產業類型 |
金融業大本營、國際品牌，知名外商企業 |
| 租金概況 |
從住辦約1,800元/坪~頂級純辦約5,800元/坪 |
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（二）如何挑選好辦公室？
當您考慮租賃辦公空間時，了解不同類型辦公室的特色和租賃過程中的關鍵點是非常重要的。以下重點能幫助您更好地規劃和決策：
1.辦公室類型與特色：
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頂級A辦：
- 特色：建築新穎，由大型法人單一持有，對進駐企業有篩選標準，提供最高標準的大樓管理和安全控管，通常由物業管理公司運營，是大型和外商企業的首選。
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一般辦公室：
- 特色：屋齡約20~40年，所有權人多元，企業類型多樣，管理維護需透過所有權人大會決議，可能面臨更新維護和突發狀況的處理延遲。
2.選辦公室的關鍵重點：
- 評估合適的區域和室內使用坪數，以符合產業特性。
- 設定相應的預算價格。
3.裝潢修繕權責與免租裝潢期：
- 頂級A辦：標準介面點交，未來返還時需復原至點交狀態。
- 一般辦公室：裝潢狀態不一，可能需要自行評估裝修需求。
裝潢需符合安全和消防法規，申請室內裝修許可證。
免租裝潢期為不成文習慣，通常按需裝潢的坪數評估。
辦公室出租怎麼挑？租辦公室4大重點一次看！ (2024年最新版)
（三）租賃流程
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承租人方 |
出租人方 |
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（四）租賃店面常見問題
Q1.是不是每一間辦公室都能商業登記呢？
A1.以一般正常情況，都是可以讓承承租人商業登記，但要注意登記條件需符合土地使用分區 及 使用執照相關管理辦法之規定
Q2.辦公室的租賃通常有免租裝潢期，但該怎麼判斷免租裝潢期大概有多長的時間呢
A2.原則上會看屋況及坪數，如果是裝潢漂亮的辦公室，通常可以談到的裝潢期會比較少，嚴格說起來應該算搬遷期，如果有基本天地壁，大概使用50坪為一個級距，有機會可以談到半個月的裝潢期，但實際還是以出租人與承租人雙方條件綜合協議為最終結果，假設案件很搶手，也有客戶捨棄裝潢期，也要爭取到承租的機會，裝潢期是沒有一定的唷！
Q3.辦公室怎麼分辨是住辦或是純辦呢
A3.一般來說最準確的其實就是看使用用途
簡單的分辨方式也可以看廁所是設置在 公共區域 或者 是在房屋室內
Q4.押金通常是幾個月呢
A4.一般租賃正常是至少兩個月押金，商用合約多數押金都會超過兩個月
Q5.簽長約租金可以談的幅度比較大嗎？
A5.時常很多客戶會問到這個問題，商用不動產受到市場影響的調整會比較快且即時，近幾年物價持續上漲，簽長約反而是會碰到定期調漲租金的可能，一般來說每2或3年調整3-5%都還算是市場行情
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